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選擇預(yù)售制還是現(xiàn)售制應(yīng)因地制宜循序漸進

商品房預(yù)售制是伴隨著我國住房制度改革而形成的一種融資模式,其初衷是為了解決住房市場化改革之初開發(fā)主體缺乏融資能力和融資渠道的問題。可以說,商品房預(yù)售制對于促進我國住房市場化進程、提高住房供給能力、加快解決城鎮(zhèn)居民住房供求緊張矛盾發(fā)揮了重要作用。

但在各地實施預(yù)售制的過程中,也出現(xiàn)了一些不規(guī)范的市場行為,引起有關(guān)方面的廣泛關(guān)注。主要表現(xiàn)為:第一,有些樓盤期房合同與實際交付現(xiàn)房之間存在差距,導(dǎo)致消費者維權(quán)行為增加;第二,有些開發(fā)商過度依賴預(yù)售回款,并將此作為重要融資渠道,降低了項目運營的穩(wěn)健性;第三,有些項目預(yù)售資金使用存在漏洞,預(yù)售資金沒有實現(xiàn)封閉運行,使得項目存在爛尾風(fēng)險。

因此,近期有些地方政府已經(jīng)開始著手進行預(yù)售制改革,加大現(xiàn)售制樓盤供地力度。還有些觀點認為,應(yīng)盡快取消預(yù)售制,全面實施現(xiàn)售制。

其實,預(yù)售制之所以出現(xiàn)一系列問題,其根本原因不在于預(yù)售制這種融資模式本身,而在于相關(guān)制度的設(shè)計和執(zhí)行存在薄弱環(huán)節(jié),無論是采取預(yù)售制,還是現(xiàn)售制,都應(yīng)堅持因地制宜、循序漸進的基本原則。

試想一下,現(xiàn)階段取消預(yù)售制將對房地產(chǎn)市場融資成本、產(chǎn)品定價和供給速度與模式等方面產(chǎn)生顯著影響。

首先,取消預(yù)售制將直接提高開發(fā)主體融資成本。今年前三季度房地產(chǎn)開發(fā)資金來源12.2萬億元,其中,4萬億元是定金及預(yù)收款,占資金來源的33.3%??梢娙∠A(yù)售制之后,這部分無息資金缺口必須由銀行貸款、非銀行貸款、信托、股權(quán)融資等商業(yè)性資金予以彌補,而有些商業(yè)融資成本在15%以上,直接抬高開發(fā)主體融資成本。

其次,取消預(yù)售制將減緩住房供給速度和規(guī)模。今年前三季度,現(xiàn)房銷售面積2.2億平方米、期房銷售9.8億平方米,期房銷售面積是現(xiàn)房的4.5倍。從金融的角度來看,預(yù)售制實際是購房者為開發(fā)企業(yè)提供的一種資金杠桿,可以促進開發(fā)項目能夠以更快速度進行建設(shè)。取消預(yù)售制則需要開發(fā)企業(yè)具有更好的資金保證能力,這將導(dǎo)致開發(fā)企業(yè)對銀行開發(fā)貸款以及自籌資金需求上升。在當(dāng)前房地產(chǎn)宏觀調(diào)控背景下,各地銀行均紛紛加大對房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險防范力度。因此,可以預(yù)見,如果全面取消預(yù)售制,必然會降低房地產(chǎn)投資速度,延長住房產(chǎn)品的實際供給速度。

最后,取消預(yù)售制將間接影響房屋和土地的定價水平。取消預(yù)售制帶來的融資成本和運營成本一部分會轉(zhuǎn)嫁在產(chǎn)品定價中。當(dāng)然這種成本轉(zhuǎn)嫁能力還取決于地區(qū)住房供求基本關(guān)系,對于那些供求偏緊的一線和熱點二線城市來說,成本價格彈性較小,成本轉(zhuǎn)嫁能力較強,在一定程度上有可能增加這些區(qū)域房價的上漲壓力,而對于那些供求寬松的區(qū)域來說,成本價格彈性較大,對產(chǎn)品價格影響則較小。

同時,資金籌集能力較弱的中小企業(yè)也將面臨更大的競爭壓力,而這些中小企業(yè)又大多集中在三、四線城市,可以預(yù)見,隨著預(yù)售制比例下降,行業(yè)的集中度將會進一步提高。此外,產(chǎn)品銷售模式和定價模式的改變,企業(yè)的收益率受到擠壓,土地拍賣溢價率也會相應(yīng)出現(xiàn)一定程度的回落。

綜上分析,我認為,各地選擇預(yù)售制還是現(xiàn)售制都應(yīng)因地制宜、循序漸進,在發(fā)揮預(yù)售制和現(xiàn)售制兩種模式特點的基礎(chǔ)上,進一步完善商品房銷售模式和相關(guān)監(jiān)管制度。

一方面,當(dāng)前應(yīng)著手解決預(yù)售制的規(guī)范性問題。對于熱點城市來說,其主要矛盾還是住房供求關(guān)系和房價持續(xù)高位運行。政策著力點仍在于能夠有效滿足住房需求和控制購房成本。因此,商品房預(yù)售制仍具有一定的適用性。同時,也可發(fā)揮預(yù)售制的政策引導(dǎo)作用,對于民生類住宅可以適當(dāng)增加預(yù)售制比例,降低民生類住宅的建設(shè)成本。

當(dāng)然,關(guān)鍵還是要扎扎實實提高預(yù)售制的規(guī)范性。主要從以下幾個方面入手:第一,加強消費者權(quán)益保護,加強期房合同管理剛性,提高合同信息的透明度,開發(fā)企業(yè)要充分履行告知義務(wù),保證消費者的知情權(quán)以及對于前期大家反映比較集中的得房面積、小區(qū)綠化、服務(wù)配套等方面問題,要規(guī)定更加完善的合同條款;第二,加強預(yù)售資金監(jiān)管,要做到??顚S茫_保資金安全和有效使用,嚴(yán)格遵循不達標(biāo)準(zhǔn)絕不預(yù)售的原則;第三,從源頭上杜絕項目的資金風(fēng)險,在土地出讓環(huán)節(jié)就加強投標(biāo)企業(yè)的資質(zhì)管理,避免“空手套白狼”的情況。

另一方面,對于推行現(xiàn)售制要循序漸進。第一,按照本地住房市場供求特點,選擇適當(dāng)?shù)默F(xiàn)售制項目比例,既要發(fā)揮現(xiàn)售制實物銷售、杠桿穩(wěn)健的優(yōu)勢,又要實現(xiàn)相對合理的住房供給規(guī)模和供給速度,實現(xiàn)預(yù)售制向現(xiàn)售制平穩(wěn)過渡,特別要避免銷售模式變化對市場節(jié)奏的負面沖擊,哈爾濱裝飾公司,造成階段性房地產(chǎn)投資失速和局部供求失衡問題。第二,現(xiàn)售制也需要進一步增強信息對稱性。有些工程質(zhì)量問題并非是由預(yù)售改現(xiàn)售就能一蹴而就解決的,例如,消費者可以測量得房面積,但對于更多專業(yè)性信息仍處于信息劣勢。因此,在現(xiàn)售制中如何保護消費者權(quán)益仍是一個不容忽視的話題。

(來源:中國建設(shè)報)